РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ от 24.11.2006 по делу № А76-5408/04-29-159/8-157/13/9-495
В удовлетворении исковых требований о взыскании долга по договору аренды отказано, поскольку спорный договор аренды в части предоставления земельного участка ничтожен по основаниям ст. ст. 168, 652 ГК РФ.
Официальная публикация в СМИ:
публикаций не найдено
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.02.2007 данное решение изменено. Исключен из мотивировочной части решения текст, изложенный в третьем абзаце сверху на странице 4 "из всего объекта аренды - склада № 7 площадью 1170 кв. м у истца, как у правопреемника ТОО "Весна" - АП "Калининский продторг" усматривается право собственности на картофелехранилище площадью 864 кв. м, то есть на часть здания".
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
от 24 ноября 2006 г. Дело № А76-5408/04-29-159/8-157/13/9-495
Резолютивная часть решения оглашена в судебном заседании 13.11.2006.
Решение в полном объеме изготовлено 24.11.2006.
(Извлечение)
Арбитражный суд в составе: Судьи Скрыль С.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания С.Ю. Репиной,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению
ООО Склад "Весна" г. Челябинск
к ЗАО ФССИ "Краснодеревщик" г. Челябинск
о взыскании 606400 руб.
в заседании участвуют:
от истца: Т.А.Ю. - представитель по доверенности от 09.03.2005.
от ответчика: Т.В.Ю. - представитель по доверенности № 61 от 26.09.2006,
К.Г.И. - представитель по доверенности № 47 от 01.07.2006.
П.И.С. - представитель по доверенности № 11 от 09.01.2006.
установил:
Истец обратился в арбитражный суд с иском о взыскании задолженности по арендной плате (с учетом изменений и уточнений исковых требований) в размере 120000 руб. 00 коп. и пени в размере 486400 руб. 00 коп.
Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, ссылаясь на то, что договор аренды является незаключенным, поскольку земельный участок, переданный в аренду не определен, склад № 3 является самовольной постройкой, право собственности на него истцом не доказано, кроме того, как объект недвижимости он не существует, на склад № 7 истцом не представлено доказательств права собственности. Из представленных в материалы дела инвентарных карточек право собственности не следует. Внесение ответчиком арендной платы по спорным договорам истцом также не доказано (отзыв том 5, л.д. 7 - 10, дополнение к отзыву том 5, л.д. 11 - 13, л.д. 57 - 60).
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, явившихся в судебное заседание, арбитражный суд считает иск не обоснованным и не подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, между ООО Склад "Весна" (арендодатель) и ЗАО "Краснодеревщик" (арендатор) подписан договор аренды б/н от 01.02.2001 (том 1, л.д. 53 - 54) по истечению срока действия которого сторонами заключались аналогичные договоры аренды от 01.08.2001, (том 1, л.д. 56 - 57) и от 01.01.2002 (том 1. л.д. 58 - 59). В соответствии с условиями договора аренды арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество, состоящее из: здания склада № 3, площадью 594 кв. м, здания склада № 7 площадью 1170 кв. м, расположенных по адресу: г. Челябинск, Нижний поселок. Одновременно с передачей зданий на срок действия договора арендатору передается находящийся под зданиями и необходимый для их использования земельный участок размером 1,43 га.
В соответствии с п. 3.1 договора общая сумм аренды определена сторонами в размере 20000 руб. Оплата аренды производится арендатором на основании счетов, предъявляемых арендодателем до 5-го числа каждого месяца за месяц вперед.
Срок действия договора аренды б/н от 01.01.2002 истек 31.07.2002, но ответчик, по утверждению истца не оплатил арендную плату. Неоднократные обращения к ответчику не дали положительного результата, поэтому истец и обратился в суд с настоящим иском.
В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иному лицу, управомоченному законом или собственником.
Договор аренды от 01.01.2002 заключался ООО Склад "Весна" в период действия Гражданского кодекса РФ 1995 г., в соответствии с нормами которого, правом распоряжения имуществом обладает его собственник. Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права на него (ст. 8 ГК РФ).
В подтверждение права собственности на указанное в договоре аренды от 01.01.2002 имущество истцом представлены: договор от 19.07.1993 (том 1 л.д. 46) заключенный между Комитетом по управлению имуществом (арендодатель) и ТОО "Весна" (арендатор), в соответствии с которым в результате реорганизации арендного объединения Калининский продторг из его состава выделено ТОО "Весна", которое является правопреемником арендного объединения Калининский продторг в пределах его доли по разделительному балансу, с протоколом к нему от 19.07.1993 (том 1 л.д. 111), в котором указано, что документы, подтверждающие право на землеотвод и строительство зданий, помещений и сооружений, находящихся на балансе ТОО "Весна", указанные в перечне арендованного имущества арендатором на момент заключения договора собственности на отсутствие документов, подтверждающих право на строительство зданий, помещений и сооружений, перечисленных в Перечне основных фондов. Кроме того, истцом представлено Решение Комитета по управлению имуществом г. Челябинска № 278 от 20.07.1993 (том 1, л.д. 38), соглашение о выкупе арендованного имущества от 20.07.1993 (том 1, л.д. 39 - 41), перечень основных фондов, подлежащих выкупу по состоянию на 01.07.1990 (том 1, л.д. 42 - 45).
Уставом ООО "Склад "Весна" за 1999 год пунктом 1.1 статьи 1 определено, что ООО Склад "Весна" является полным правопреемником ТОО "Весна" (л.д. 11).
В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре, договор не считается заключенным.
Согласно ст. 261 ГК РФ территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством.
По смыслу ст. 6 Земельного кодекса РФ объектом земельных отношений является участок, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке. Доказательства наличия земельного участка площадью 1,43 га, истцом суду не представлены.
В договоре указаны здания склада № 3 с площадью 594 кв. м и склада № 7 с площадью 1170 кв. м. Доказательства передачи недвижимости в аренду на основании ст. 655 ГК РФ по передаточному акту или иному документу о передаче, подписанному сторонами, отсутствуют.
Акт приема-передачи к договору от 01.01.2002 сторонами не составлялся.
Сторонами составлялись акты приема-передачи к договору от 01.02.2001 и от 01.08.2001, однако данные договоры признаны Арбитражным судом Челябинской области недействительными сделками (решение от 08.08.2005 по делу № А76-18839/05-6-870, решение от 08.08.2005 по делу № А76-18838/05-6-869, вступившие в законную силу).
Из технического паспорта на здания склада стеклотары и картофелехранилища по состоянию на 19.05.2000 (том 4, л.д. 92 - 102), инв. № 16497 усматривается, что под литерой "И" значится объект - "склад стеклотары", площадью 594.3 кв. м, высотой 4,65 м, объемом 2763 куб. м, построенный в 1976 году.
К техническому паспорту по состоянию на 16.03.2004 приложена схема земельного участка по ул. Механической. На земельном участке расположены здания под литерами: А - А10, Д - Д4, К, М, ГЗ - Г6, М1 - М2, Н, П1 - ПЗ, З, З1. Здания под литерой И на земельном участке не указано.
Технический паспорт по состоянию на 12.06.2004 (том 1, л.д. 117 - 134) на литеры И, З, З1. Под литерой И значится склад стеклотары площадью 594.3 кв. м, высотой 4,65 м, объемом 2763 куб. м, износ - 15 %.
Выписка из Единого государственно реестра объектов градостроительной деятельности от 19.07.2004 (том 1, л.д. 115 - 116) по состоянию на 12.05.2004, выданная ООО Склад "Весна" на здание склада стеклотары, одноэтажное, под литерой "И", площадью 585,8 кв. м, не содержит указание на год постройки и кадастровый номер. В примечании к выписке указано, что государственный акт ввода в эксплуатацию объекта недвижимости в архиве ОГУП "Обл. ЦТИ" отсутствует.
Из представленного в материалы дела паспорта земельного участка 1,4313 га следует, что указанный участок содержит 0,2048 га земли общего пользования, строения и сооружения на котором подлежат сносу. На участке 1,43 га расположены согласно паспорту 5 объектов. Следовательно, участок 1,43 га не мог быть предметом договора аренды, поскольку 0,2048 га - это земли иного назначения, а часть участка занимают еще 3 объекта (том 5, л.д. 34 - 40). Площадь картофелехранилища в данном паспорте указана 1144,8 кв. м.
Согласно представленному в материалы дела Решению Исполкома Челябинского городского Совета народных депутатов от марта 1990, сказано в частности: "... в связи со строительством автодороги "Меридиан" возникла необходимость сноса складских помещений торговой базы Калининского продторга...". Из представленной в материалы дела выкопировка из генплана Калининского р-на с участком торговой базы усматривается, что проектируемая автодорога "Меридиан" проходит по "овощехранилищу" (том 5, л.д. 16).
Из имеющегося в материалах дела кадастрового плана земельного участка от 20.09.2004 № 36/04-02-2724/1, (лист 3) усматривается, что часть земельного участка занята объектами недвижимости в том числе 1714 кв. м - цех № 3 (литеры З, З1). Здание под литерой "И" в кадастровом плане отсутствует.
Из акта № 1 от 01.02.2005, составленный МУП "ПО Водоснабжения и водоотведения" (том 5, л.д. 20) следует, что "На территории... возведено с нарушением СниП-2.04.02-84 строение (холодный склад), расположенное у инженерного корпуса в санитарно-запретной полосе водовода Д 1000, что препятствует выполнению профилактических и ремонтных работ водовода..." с приложенной выкопировкой земельного участка. Из представленной схемы границ топографо-геодезических работ усматривается, что водовод Д 1000 проходит под зданием - литера И (том 5, л.д. 14).
Согласно Решению Арбитражного суда Челябинской области от 22.09.2005 по делу А76-21270/05-25-691 по иску МУП "ПОВВ" к ЗАО ФССИ "Краснодеревщик" о сносе объекта, суд обязал ответчика снести самовольно возведенное строение - здание холодного склада возле инженерного корпуса, расположенное в санитарно-охранной зоне главного водовода № 5 Д 1000 мм.
Кроме того, из решения Арбитражного суда от 10.05.2006 по делу А76-4126/2006-23-143 поиску ООО Склад "Весна" к ЗАО ФССИ "Краснодеревщик" при участии третьего лица ОГУП "Обл. ЦТИ" об обязании допустить работников ОГУП "Обл. ЦТИ" на территорию фабрики, следует, что на территории ответчика объект под № 9 литера "И" отсутствует.
Истцом представлены в материалы дела счет-фактура № 1 от 10.01.2002 на сумму 24000 руб. за аренду помещений за январь 2002 г., мемориальный ордер в качестве доказательств оплаты ответчиком арендной платы.
В назначении платежа данных документов нет ссылки на спорный договор аренды, кроме того, видно, что оплата производилась за аренду помещений и пообъектно (за каждое помещение или объект) не выделялась. Установить величину арендной платы за каждый из объектов невозможно. При этом, объект аренды поименован как помещения. В спорном договоре объекты аренды поименованы как склады № 3 и № 7 то есть имеют родовые признаки здания. Данные документы говорят о том, что ответчик вносил арендную плату за аренду помещений, а не складов и земельного участка, поэтому по мнению суда, данные документы не обладают признаками относимости и допустимости доказательств.
Инвентарные карточки ООО Склад "Весна" (том 4, л.д. 81 - 85) не отвечают принципу достоверности доказательства, поскольку дата составления карточек указана ранее, чем утверждена форма карточки. Представленные истцом инвентарные карточки Калининского продторга (том 5, л.д. 42 - 47) не могут являться основанием возникновения и подтверждения права собственности истца, поскольку являются документами инвентаризационного учета и к правоустанавливающим документам не относятся. Кроме того, на инвентарной карточке КПТ по объекту картофелехранилище указана площадь 864 кв. м, что не совпадает с площадью склада № 7 - 1170 кв. м, указанной в договоре аренды. Указанный в инвентарной карточке № 3609 (том 5, л.д. 45) - склад под оборудование, по утверждению истца является ничем иным как складом стеклотары № 3. Номер склада подписан сверху карточки и имеет исправления. Иных доказательств того, что склад оборудования - это склад стеклотары истцом не представлено, что не позволяет суду сделать однозначный вывод о том, что это именно склад № 3, о котором идет речь в спорном договоре аренды.
Из всего объекта аренды - склада № 7 площадью 1170 кв. м у истца, как у правопреемника ТОО "Весна" - АП "Калининский продторг" усматривается право собственности на картофелехранилище площадью 864 кв. м, то есть на часть здания. Доказательств возникновения прав на все здание истцом не представлено.
Таким образом, исследовав представленные сторонами доказательства в совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Склад стеклотары (литера "И") является самовольной постройкой, снесен по решению суда и на момент рассмотрения спора отсутствует на земельном участке. В силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо не вправе распоряжаться самовольной постройкой, в том числе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Следовательно, спорный договор аренды от 01.01.2002 в части сдачи в аренду склада № 3 площадью 594 кв. м и участка земли, находящегося под этим зданием и необходимого для его использования, ничтожен по основаниям статей 168, 222, 607, 608 ГК РФ.
Ничтожность сделки означает ее абсолютную недействительность. Ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом.
Земельный участок 1,43 га, переданный арендатору по п. 3.1 договора как необходимый для использования объектов недвижимости, содержит часть 0,2048 га земли общего пользования, а также на нем расположены кроме арендованных еще 5 зданий.
Статьей 652 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды здания или сооружения одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком.
В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ арендодателем может быть только собственник земельного участка. Истцом не представлены документы, подтверждающие право собственности на земельный участок размером 1,43 га. В отношении указанного в договоре земельного участка отсутствуют данные о его границах, описанные и удостоверенные в установленном порядке, нет кадастрового плана земельного участка.
Из представленных по делу доказательств усматривается, что права на земельный участок 1,43 не могли быть предоставлены одновременно с передачей объектов, поскольку это противоречит условиям пользования таким участком в части 0,2048 и в частях, расположенных под другими 5 объектами, расположенными на данном земельном участке. Следовательно, спорный договор аренды в части предоставления земельного участка - ничтожен по основаниям ст.ст. 168, 652 ГК РФ, ст. 22 ЗК РФ.
Площадь картофелехранилища определена в договоре и составляет 1170 кв. м. Согласно паспорту земельного участка, технического паспорта от 19.05.2000 и договора от 01.02.2001 площадь картофелехранилища составляет - 1144,8 кв. м и 1140 кв. м. Согласно карточкам учета основных средств КПТ и ООО "Склад "Весна" площадь картофелехранилища составляет - 864 кв. м. Не установлены границы земельного участка, расположенного непосредственно под складом № 7.
Стоимость арендной платы складов N№ 3, 7 и земельного участка 1,43 Га, п. 3.1 договора определена одной цифрой - 20 тыс. руб. ежемесячно и не имеет привязки к квадратному метру. Арендная плата за каждый из объектов договором не установлена.
В силу ст. 654 ГК РФ при отсутствии согласованного сторонами условия о размере арендной платы, в частности, склада № 7 и участка земли, находящегося непосредственно под ним и необходимого для его использования, договор считается незаключенным. Следовательно, спорный договор аренды от 01.01.2002 в части передачи в аренду здания склада № 7 является незаключенным.
Передача складов N№ 3 и 7 ответчику по акту от 01.02.2001 произведена в отсутствии правовых оснований, поскольку договоры аренды от 01.02.2001 и от 01.08.2001 признаны судом незаключенными.
В соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Суд приходит к выводу о том, что истцом не представлено неоспоримых доказательств в обоснование заявленных требований, следовательно, заявленные требования являются необоснованными, не подтверждаются материалами дела и удовлетворению не подлежат.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ, госпошлина по настоящему делу подлежит отнесению на истца. В соответствии с указанием Федерального арбитражного суда Уральского округа по делу № Ф-09-7304/06-С4 о необходимости распределения судебных расходов по кассационной жалобе в соответствии со ст. 110 АПК РФ, госпошлина за кассационную жалобу подлежит отнесению на истца.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст.ст. 65, 110, 167 - 170 АПК РФ, арбитражный суд
решил:
В иске отказать.
Взыскать ООО Склад "Весна" г. Челябинск в доход бюджета РФ госпошлину в сумме 12564 руб. за рассмотрение дела в суде первой инстанции и 6282 руб. за рассмотрение дела в суде кассационной инстанции в соответствии с Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа от 23.08.2006 по делу № Ф-09-7304/06-С4.
Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию или в двухмесячный срок после вступления решения в законную силу в кассационную инстанцию через арбитражный суд Челябинской области.
